Meglio comprare casa a Madrid o a Berlino?

Sta prendendo piede la buona abitudine di confrontare il merito di credito dell'Italia ad un'economia per diversi versi comparabile come quella spagnola. Un po' per omogeneità di comparazione, un po' perché il confronto fra Italia e Germania rischia di produrre messaggi fuorvianti, a causa del rallentamento macro di Berlino, che ingenera la falsa percezione di un maggior benessere delle nostre finanze pubbliche.
Quantomeno risulta appropriato l'esame dello spread decennale ItaSpa, in aggiunta al popolare spread ItaGer.
Non che la Germania sia da accantonare ma, a mio parere, bisognerebbe esaminare le prospettive dell'Italia confrontandone le variabili macro e di finanza pubblica, con quelle della prima e quarta economia dell'Eurozona (e anche seconda, giacché ci siamo...)

Sotto questa prospettiva ho esaminato i rapporti digitali di AGE Italia per scorgere indicazioni circa l'andamento dei mercati immobiliari di Germania e Spagna.
E mi sono imbattuto nel suggestivo grafico proposto qui in alto: da quando nel 2002 l'euro ha incominciato a circolare nell'Eurozona, al netto dell'inflazione le dinamiche del mattone hanno assunto andamenti tutt'altro che sovrapponibili nelle nazioni citate. In Spagna abbiamo assistito ad un boom immobiliare, seguito dallo scoppio della bolla terminato soltanto poco prima della metà del decennio corrente.
In Germania le quotazioni hanno ristagnato per un intero decennio, prima di decollare negli ultimi otto anni. Curiosamente, fatte pari a 100 le rispettive quotazioni di inizio 2002, in termini reali i prezzi delle case risultano ora perfettamente allineati, al 60% di apprezzamento dal punto di partenza contemplato.
Se in poco più di diciotto anni l'apprezzamento reale è risultato praticamente il medesimo, che dire dei fondamentali? Stando ai dati pubblicati a cadenza trimestrale dalla Federal Reserve, se in Germania il rapporto fra quotazioni immobiliari e reddito disponibile si colloca oltre una deviazione standard sotto la media storica

in Spagna le quotazioni, in termini di potere d'acquisto, sono adesso perfettamente allineata alla media degli ultimi quarant'anni:

Sicché a Berlino e dintorni la sottovalutazione è ancora oggettiva, rispetto al posizionamento fondamentale del mattone a Madrid e zone limitrofe.